Инфобиржа - вопросы и ответы по аудиту и законам.

Д.ар. напрасный, д.ар. случайный? Э-э-э, нет!
(комментарий к новой редакции Типового договора аренды (д.ар.)
Алла Погребняк

ПриказомФ ГИУ от 09.08.2007г. № 1329 внесены существенные изменения в Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности (далее — Типовой договор).

Арендная плата

1. В соответствии с п. 3.1 7м-пового договора арендная плата определяется теперь либо на основании Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95г. № 786, либо по результатам конкурса на право аренды госимущества. Появление «конкурсного» варианта определения арендной платы обусловлено ст. 118 Закона о госбюджете 2007, согласно которой передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсной основе.

2. Пунктом 3.4 Типового договора легализовано применение суточной арендной платы, которая определяется пропорционально дням пользования.

3. Изменения коснулись как пропорций распределения, так и сроков перечисления арендной платы. Если ранее она перечислялась в отношении 70 % к 30 % ежеквартально не позднее 12 числа месяца, то согласно п. 3.6 7м-пового договора перечисление теперь необходимо производить ежемесячно не позднее 15 числа месяца, а пропорции определяются для каждого договора. Как видим, для арендатора время «Ч» будет наступать в три раза чаще.

4. Пункт 3.8 теперь предусматривает наказание штрафом арендатора, задолжавшего арендную плату в общей сложности не меньше чем за три месяца. Ранее непунктуальному плательщику угрожала только пеня.

Состояние, текущий и капитальный ремонт, улучшения арендованного имущества

1. Пунктом 5.5 Типового договора на арендатора возложена обязанность постоянно поддерживать арендованное имущество в надлежащем состоянии, не худшем чем на момент передачи его в аренду, с учетом нормального физического износа.

При этом у арендодателя и балансодержателя должны быть возможность инспектирования объекта аренды с целью проверки его состояния (п. 5.6) и право осуществлять контроль путем визуального обследования с составлением акта обследования (п. 8.3).

2. Чтобы производить улучшения имущества, в соответствии с п. 4.7 Типового договора арендатор должен получить на это согласие арендодателя. При этом согласно п. 7.4 Типового договора арендодатель обязан осуществлять контроль за проведением неотделимых улучшений.

3. На арендатора, как и прежде, возложена обязанность осуществлять за собственный счет капитальный, текущий и другие виды ремонтов арендованного имущества.

Однако это условие не рассматривается как разрешение на осуществление улучшений, в связи с чем арендодатель не обязан компенсировать их стоимость (п. 5.8).

Новые обязанности арендатора

1. В Типовом договоре появилось условие (п. 5.2) о том, что на период аренды зданий и сооружений арендатор обязан принять их на свой баланс.

2. Как и прежде, с согласия арендодателя арендатор может сдать имущество в субаренду. Однако если размер субарендной платы превышает арендную плату за объект субаренды, то сумма этого превышения направляется прямиком в госбюджет (п. 6.3).

Условия пользования, продления, изменения и прекращения договора

1. В случае аренды недвижимого имущества на срок три года и более арендатор может начать пользоваться имуществом, а арендодатель должен передать свое имущество арендатору не ранее даты госрегистрации договора (п. 2.1, 7.1). Такие ограничения вызваны тем, что новая редакция ст. 794 /Хобязует нотариально удостоверять и регистрировать договоры найма зданий или других сооружений, заключенные сроком на три года и более.

2. Пунктом 10.9 Типового договора на арендатора возлагается обязанность в случае прекращения или расторжения договора вернуть имущество в течение трех рабочих дней. При превышении указанного срока возврата арендатор несет риск случайного уничтожения или повреждения имущества. При неисполнении обязанности по возврату имущества согласно п. 10.11 арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере, установленном в договоре, за пользование имуществом за время просрочки.

И в заключение напомним, что в соответствии сч. 4 ст. 179 ХК стороны договора не могут отступать от содержания Типового договора, но имеют право конкретизировать его условия. В то же время заключенный договор аренды должен соответствовать типовому договору аренды лишь в части существенных условий (ч. 2 ст. 10 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества»). Такие вот сейчас у нас реалии.